Un certain nombre de raisons peuvent amener à se poser la question d’investir à l’étranger : l’économie s’est beaucoup internationalisée ces 10 à 15 dernières années, entre autres grâce à l’apport des nouvelles technologies qui permettent un accès très facile à l’information. Mais cela n’est pas tout. Les possibilités de déplacement se sont fortement étoffées avec le développement du transport aérien et surtout elles sont devenues moins coûteuses. A titre d’exemple, un vol AR Nantes-Düsseldorf peut s’acheter à moins de 80€ !
En matière d’immobilier, il est donc beaucoup plus simple que par le passé de faire une acquisition dans un pays étranger. Les motivations des investisseurs sont multiples : bénéficier d’une plus-value potentielle plus forte, la fiscalité, le cadre juridique, le rendement, …
L’Allemagne arrive en bonne place des pays sur lesquels se positionnent les investisseurs avertis. Quelles en sont les raisons ?
Indéniablement, la bonne santé économique de ce pays et sa proximité géographique avec la France ont joué un rôle majeur, mais pas seulement. Les allemands ayant un rapport à la pierre radicalement différent de celui des Français, le marché de l’immobilier germanophone est structurellement très différent. L’Allemagne est un marché de locataires (53%). En conséquence les prix au m2 de l’Allemagne sont en dessous de ceux que l’on peut trouver en France dans des zones équivalentes et pour des biens similaires, le tout au sein d’une économie plus dynamique !
Mais qui du rendement, me direz-vous ? L’encadrement des loyers a permis d’éviter en partie le dérapage des prix comme cela a été le cas en France et dans beaucoup de pays européens ces dernières années. L’équilibre loyer perçus / prix d’achat a été mieux préservé qu’en France. Investir en Allemagne offre des rendements bruts supérieurs à ceux du marché Français. A noter tout de même que la bonne santé économique de l’Allemagne attire plus d’investisseurs et donc les rendements ont tendance à s’éroder. Néanmoins, il est toujours possible de trouver des investissements locatifs offrant 4 à 7% dans des zones économiques fortes (compter plutôt 2.5 à 3.5% brut en France).
Cet écart est encore plus important s’il l’on tient compte de la fiscalité et de la maintenance des biens immobiliers.
Pour un investisseur qui achète depuis la France, les taxes sur les revenus locatifs sont jusqu’à 4 fois inférieures. En effet, il est possible d’amortir son acquisition et de passer en charge les dépenses liées à la gestion de celui-ci. Autre bonne nouvelle, il n’y a pas d’imposition sur les plus-values au-delà de 10 ans de détention ! (Contre 30 ans en France tout de même). Par ailleurs, la convention fiscale entre les 2 pays étant particulièrement favorable, l’investisseur n’aura rien ou presque rien à payer lorsqu’il rapatriera ses revenus.
Enfin, et cet argument est peu mis en avant mais ô combien important : le coût de la main d’œuvre du bâtiment est très inférieur à celui du marché français, ce qui fait baisser les charges d’entretien de manière significative par rapport à un produit localisé en France.
En conclusion, l’investissement immobilier sur le marché Allemand peut s’avérer particulièrement intéressant pour celui qui est à la recherche de placements offrant un couple rendement net – risque très performant ET qui cherche dans le même temps à optimiser son potentiel de plus-value nette à moyen terme.
