Neuf vs Ancien, Le Match !

Vous envisagez de réaliser un investissement immobilier et vous vous demandez probablement s’il vaut mieux investir dans le neuf ou dans l’ancien ?

Pour répondre à cette question, nous avons analysé deux actifs immobiliers de même valeur, situés dans une commune résidentielle à la croissance économique élevée, et localisée en première couronne de l’une des plus grandes métropoles Française. Il s’agit de Carquefou à proximité de Nantes.

ANCIEN

Le T3, acheté dans l’ancien ne nécessitait pas de travaux avant sa mise en location.

Pour déterminer le prix d’achat total, il convient d’ajouter les frais d’acquisition, plus communément appelé Frais de notaire, qui représentent 8 à 10 % du bien dans l’ancien.

De plus, l’investisseur a opté pour une location meublée, il a donc investi dans du mobilier.

L’investisseur a donc décaissé 218 700 € pour réaliser son acquisition dans l’ancien.

NEUF

Dans le neuf, l’investisseur a un avantage non négligeable, il bénéficie de frais de notaire réduits. Il paye donc seulement 2,5 à 3% de frais d’acquisition.

Pour calculer le coût de revient réel, il est nécessaire de déduire l’avantage fiscal.

Dans l’hypothèse où l’investisseur s’engage à louer son appartement pendant 12 ans avec des loyers plafonnés, il va bénéficier de 21% de défiscalisation.

Ce 2ème actif immobilier, défiscalisation déduite, reviendra donc à notre investisseur à 161 790 €.

Comme vous pouvez le constater, malgré un prix d’achat identique, le coût d’acquisition est très largement à la faveur du bien neuf sous PINEL.

LES REVENUS LOCATIFS BRUTS

Pour le T3, avec un loyer mensuel de 750 € HC pour une location meublée, l’investisseur perçoit donc 9 000 € de loyers bruts annuels.

Pour le T2, sous dispositif PINEL, avec un loyer mensuel de 580 € /mois, l’investisseur perçoit donc 6 960 € de loyers bruts annuels.

Pour information ce loyer, fait l’objet d’un plafonnement relatif à la réglementation du dispositif PINEL et ce, pendant 12 ans.

Si le coût d’acquisition semble être à la faveur du PINEL, le montant annuel des loyers bruts perçus est à la faveur de l’ancien.

LES CHARGES LOCATIVES ESTIMÉES

Dans les deux cas, il faut prendre en compte les charges inhérentes à un investissement immobilier, telles que la Taxe Foncière, les charges de copropriété non récupérables, l’assurance PNO, la CFE, la gestion locative, les assurances loyers impayés, etc.

Pour une analyse complète et au plus proche de la réalité, il est essentiel de prendre également en compte le risque locatif, la provision pour travaux et la fiscalité.

Nous avons donc des charges globales de 3 120 € dans l’ancien et 2 700 € dans le neuf. Les charges sont à la faveur du bien neuf car le montant des charges de copropriété est inférieur tout comme la provision pour travaux.

LE RENDEMENT NET

Pour rappel, la formule du rendement net est la suivante :

L’ENRICHISSEMENT

Pour terminer notre comparatif, nous nous sommes intéressés à l’enrichissement.

Pour calculer celui-ci, il nous faut intégrer l’ensemble des flux positifs et des flux négatifs sur 20 ans, dans l’hypothèse d’une revente au bout de 20 années de détention.

Attention, dans l’ancien, nombreuses sont les personnes qui misent sur une valorisation annuelle du bien. Ici, sans connaître l’état du marché dans 20 ans, nous avons choisi de rester conservateur. Dans notre hypothèse, le prix de revente est égal au prix d’achat.

S’agissant du neuf, peu de professionnels vous parleront du phénomène de décote… Et pourtant, c’est une réalité ! Dans notre analyse, nous avons donc appliqué une décote de 15% sur la valeur initiale du bien lors de la revente.

Cette décote s’applique indépendamment de la valeur du marché lors de la revente, un bien neuf, quel qu’il soit, va assurément devenir un bien ancien.

CONCLUSION

Comme vous pouvez le constater, le match entre le neuf et l’ancien est plutôt serré. Il est donc difficile de conclure de manière catégorique sur l’efficacité d’un schéma d’investissement plutôt qu’un autre.

Se pose alors une question, quel dispositif dois-je privilégier en fonction de ma situation patrimoniale et de mes attentes ?

 Le neuf est fait pour vous :
– Si vous êtes rassuré par ses nombreuses assurances telles que l’Assurance biennale, décennale, la garantie de parfais achèvement, la dommage ouvrage, etc.
– Si vous payez plus de 3 000 € d’impôt / an et si vous souhaitez à tout prix réduire vos impôts
– Si vous ne souhaitez pas consacrer du temps à la maintenance et à l’entretien de votre investissement
– Si vous êtes en mesure d’attendre 18 à 24 mois en moyenne avant de bénéficier de vos premiers loyers
– Si vous anticipez un resserrement de la réglementation en matière de normes énergétiques
– Si vous êtes soucieux des normes environnementales avec des logements peu énergivores
– Et si vous souhaitez participer à l’effort collectif en matière de résolution du déficit de logement en France

De l’autre côté, l’ancien est fait pour vous :
– Si vous souhaitez bénéficiez, selon votre situation, de revenus immédiats
– Si cela vous rassure d’acheter un bien déjà existant, construit depuis plusieurs années, avec parfois déjà, un locataire en place.
– Si vous êtes prêt dans certains cas à réaliser, ou faire réaliser, des travaux de maintenance et de rafraîchissement.
– Et si vous payez moins de 3 000 € d’impôts

Quoi qu’il en soit si vous souhaitez vous lancer dans un investissement immobilier et si vous êtes intéressé par notre expertise afin de déterminer quel est le meilleur schéma pour vous, n’hésitez pas à nous faire par de votre projet !