Depuis plusieurs décennies les lois de défiscalisation se suivent et se ressemblent au gré des changements de ministres du logement et des lois de Finance. Tantôt « Scellier », Tantôt « Duflos » maintenant « Pinel » … Ces lois dont l’intention première est louable, à savoir soutenir la construction de logements neufs sur un marché en manque structurellement, ont-elles contribué à influencer les prix à la hausse ? Vaste sujet. Je vais tenter de vous apporter quelques éléments de réponse.
Le dispositif Pinel, pour ceux qui ne le connaissent pas, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt, pour tout acquéreur d’un logement neuf et modulo le respect de certains critères, qui peut aller jusqu’à 63 000 €. N’est-il pas tentant pour un promoteur de tenir compte de ce coup de pouce fiscal pour fixer les prix qu’il propose au marché ?
Les prix d’un logement neuf reposent sur de très nombreux critères : la masse salariale des ouvriers qui travaille sur les chantiers, le prix de terrains, le coût intrinsèque de la construction, l’impact des contraintes générées par les normes de construction, la politique du logement, le montant de la TVA…. Mais également, et c’est bien notre sujet, le montant de l’avantage fiscal offert à l’acquéreur. Bien malin celui qui pourra dire quel est le poids de chaque critère dans la détermination du prix effectif payé par le consommateur final. En d’autre termes, il est difficile d’incriminer ou non la fiscalité…
Se pose une question toute simple : Quelle est la valeur économique de l’actif que l’on achète, et je ne vous parle pas de sa valeur potentielle dans 5, 10,15 ou 20 ans, il serait dangereux de s’aventurer sur ce terrain-là, personne en effet ne peut prétendre connaître le marché de demain et encore moins celui d’après-demain !
Pour savoir si la valeur économique d’un bien neuf est cohérente, il faut, selon moi, comparer sa valeur à des biens récents équivalents. Personne n’a de boule de cristal, en revanche, pardonnez-moi le truisme, mais il est acquis qu’un bien neuf deviendra ancien assez rapidement…
Ce constat nous amène à conclure qu’à défaut de connaître le marché de demain, nous connaissons le marché d’aujourd’hui et c’est celui-ci qui doit guider la décision des investisseurs.
Concrètement pour savoir si un bien proposé au travers du dispositif Pinel est cohérent d’un point de vue économique, il suffit de déterminer sa valeur en déduisant l’avantage fiscal puis de comparer celle-ci à celles des biens récents équivalents. Le neuf sera très souvent plus cher, ce qui est normal, ne serait-ce que parce qu’il bénéficie d’une garantie décennale plus longue et que le moment des premiers travaux de rénovation est plus lointain que pour son équivalent récent. Quoiqu’il en soit cette différence doit être raisonnable. Au maximum, sauf cas particulier, le neuf ne doit pas s’écarter d’environ 20% de la valeur des produits récents.
Malheureusement, force est de constater que cette méthode élimine un nombre significatif de produits proposés sur le marché, la vigilance est donc de mise ! A la question, faut-il se méfier du Pinel ? La réponse est incontestablement affirmative. Cela ne signifie pas pour autant qu’il n’existe pas de « bons » produits sur le marché, il faut tout simplement les trouver !
